MADRID.- El sector inmobiliario afrontará en 2011 un nuevo año de ajuste con el objetivo de seguir absorbiendo el 'stock' de viviendas que bloquea su actividad. El parón en la construcción de pisos ha permitido que, pese a los bajos niveles de demanda, el excedente haya empezado a drenarse en 2010. Sin embargo, la crisis hace que el ritmo de las compraventas no sea suficiente y tanto el Gobierno como la banca demandan a los promotores que sigan bajando los precios para desatascar la situación cuanto antes.
Las estadísticas dan la medida de la parálisis del 'ladrillo'. Según datos de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), el peso del sector respecto al PIB ha pasado de superar el 10% en la fase alcista del ciclo al 4,5% actual. Por el camino, 1,2 millones de trabajadores se han tenido que bajar del andamio para engrosar las listas del paro.
El tejido empresarial también está sufriendo y las empresas concursadas en el sector sumaban hasta 800 en el tercer trimestre del año. Además, las grandes empresas registraban pérdidas agregadas de unos 700 millones de euros y sufrían abultados ratios de endeudamiento en el mismo periodo.
Esta pérdida de peso ha supuesto una reducción de la producción de viviendas hasta las 125.000 anuales estimadas para 2010, frente a las más de 600.000 de los años de bonanza, y los visados para construir siguen cayendo a velocidad vertiginosa, por encima del 20%, según los últimos datos del Ministerio de Fomento.
En paralelo, la finalización de viviendas hace prever que se terminen unos 250.000 inmuebles en 2010. De este modo, las compraventas de viviendas ya superan las viviendas terminadas, lo que está permitiendo drenar el 'stock.
Sin embargo, los promotores, que cifran esta reducción del excedente en un 5,3%, señalan que aún quedan unas 650.000 viviendas sin vender, mientras que el Banco de España cree que podrían ser hasta 1,1 millones de inmuebles.
La incógnita ahora es saber cuánto tiempo tardará en absorberse el 'stock'. La patronal de los promotores habla de tres años, mientras que el despacho Acuña & Asociados a lo fía hasta 2015. El Banco de España no concreta plazos, pero asegura que la digestión será "lenta".
El Gobierno comparte el diagnóstico del banco emisor, por lo que acelerar este proceso es uno de los objetivos que el ministro de Fomento, José Blanco, se propuso para 2011, desde que asumió las políticas de vivienda tras la absorción del Ministerio de Vivienda en el mes de octubre.
Una de sus primeras decisiones ha sido constituir una comisión que se reunirá ya en el mes de enero en la que estarán presentes el Gobierno, el sector financiero y los promotores, con el fin de articular nuevas propuestas para recuperar las ventas de viviendas.
Sin embargo, en los últimos meses Blanco ya ha venido lanzando mensajes a los promotores para que ajusten los precios de la vivienda a los salarios si quieren vender inmuebles. La rebaja, que el Gobierno cifra en un 12,8% desde sus máximos en 2008, le parece hasta ahora insuficiente.
El Banco de España no ha realizado una petición expresa, pero considera en su último 'Boletín Económico' que el endurecimiento de la fiscalidad de la vivienda, principalmente con la eliminación a partir de enero de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a 24.000 euros, obligará a rebajas adicionales para seguir vendiendo pisos.
El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, que ha defendido hasta ahora que el ajuste de los precios supera el 20% y no es posible ir más lejos, ha llamado al sector a "aprovechar la bajada del precio del suelo para ajustar el precio de la vivienda nueva" con la idea de garantizar su venta, pero en paralelo ha pedido más facilidades al Gobierno.
Y es que los promotores, que agradecen el compromiso del Gobierno, entienden que las medidas que aplica no van en la dirección de sus promesas. Sus peticiones de rebajas y oferta de apoyo se mezclan con la insistencia en que el sector debe dejar se aferrarse a las viejas fórmulas, reducir su peso a un tamaño más realista y apostar más por el alquiler y la rehabilitación.
La subida del IVA y la eliminación de la deducción por compra, en parte encaminadas a equiparar fiscalmente el alquiler y la compra, han hecho correr ríos de tinta, pues sí han anticipado compraventas en los meses previos a julio y es de esperar que en los últimos meses del año, a lo largo de 2011 no supondrán previsiblemente un ayuda para absorber el 'stock'.
Pero la puntilla ha llegado, según los promotores, con el último decreto que reformula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 y que persigue meter la 'tijera' en el presupuesto de las políticas de vivienda para atajar el déficit sin perder de vista los principales objetivos del Gobierno: la rehabilitación y el alquiler. Entre estas medidas están la supresión de la Ayuda Estatal Directa a la Entrada o la reducción de las subvenciones para la promoción de viviendas protegidas en alquiler.
Según el sector, "de materializarse estas medidas, la demanda se retraerá significativamente, lo que provocará una menor venta de viviendas". Por el momento, los datos de los visados caminan en la dirección deseada por el Gobierno. Frente a la caída de los visados para obra nueva, la estadística que elabora el Ministerio de Fomento muestra un ligero repunte de las reformas y restauraciones.
Concretamente, hasta el pasado mes de octubre se solicitaron 27.980 visados para realizar estos trabajos, lo que supone un aumento del 4,6% en comparación a un año antes. Mientras, la compraventa de viviendas se redujo un 17,7% en octubre respecto al mismo mes del año anterior, hasta un total de 27.198 operaciones, la cifra más baja de toda la serie histórica, iniciada en enero de 2007, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Además del Gobierno, los bancos también han demandado a los promotores que sigan bajando los precios. La Asociación Española de la Banca (AEB) sugiere en su último Informe Económico-Financiero mayores descuentos en el precio de la vivienda argumentando que parte del estancamiento se debe a que el sector inmobiliario está cargando el peso de su ajuste "más sobre las cantidades que sobre los precios", lo que está dificultando la absorción del "stock" que bloquea su actividad.
Sin embargo, las peticiones de la banca esconden algún problema más: los bancos están interesados en que los promotores vendan sus pisos para no tener que adjudicárselos, incluirlos en balance y soportar más cargas en forma de provisiones a las que ya soportan.
Por lo pronto, el 52% de los créditos morosos que lastran los balances de las entidades financieras proviene de las actividades inmobiliarias, que en el tercer trimestre del año volvieron a marcar un máximo histórico, con una mora del 11,7%, según datos del Banco de España.
Estas cifras se traducen en más de 150.000 viviendas en 'stock', según cifras del sector, que también deberán ser digeridas con sus correspondientes descuentos, si bien expertos consultados por Europa Press coinciden en que el principal problema es la acumulación de suelos.
Así, el director de fotocasa.es, Christian Palau señala que algunas entidades financieras "ya están promoviendo" esos terrenos para obtener alguna rentabilidad. Otras voces hablan incluso de que las entidades financieras podrían convertirse en los principales promotores de los próximos años.
