MADRID.- El número de viviendas iniciadas a lo largo de 2008 no superará las 565.000 unidades, un 9,3% menos que las 623.000 de 2007, por lo que el sector perderá 250.000 empleos este año, según estimaciones del 'Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2008' elaborado por Grupo i y patrocinado por Caja Madrid.
Esta tendencia de destrucción de empleo en la construcción tendrá continuidad en los próximos años, ya que, según los cálculos de la consultora inmobiliaria, el ritmo de producción residencial alcanzará una media de 400.000 viviendas iniciadas hasta 2010, con una mayor desaceleración en el tramo de costa, a un ritmo de 2,3 empleados menos por vivienda no construida.
Si bien, Grupo i confía en que estos nuevos parados podrán ser absorbidos, en parte, por otros sectores.
Los trabajadores no serán los únicos perjudicados en este proceso. Frente a estas cifras de iniciación, la demanda de viviendas rondará las 500.000 en 2008, de las que 370.000 serán de obra nueva. Si bien, aunque las viviendas iniciadas parece acercarse a los niveles de demanda, el sector tendrá que hacer frente durante este año a un stock inicial de 200.000 viviendas actualmente sin vender.
En este proceso, provocado por el menor dinamismo de la oferta frente a la demanda, los agentes con menor capacidad del mercado tendrán que cesar su actividad, según Grupo i.
La clave, el precio
Esta situación de sobreproducción, continúa, se debe a un frenazo de la demanda, especialmente desde el segundo semestre de 2007, provocado, no sólo por el incremento de los tipos de interés o por las dificultades de acceder a los créditos hipotecarios ante la desconfianza imperante en los mercados financieros, sino también por unas falsas expectativas de que los precios de la vivienda bajarán en los próximos meses.
Así, el director de Investigación de Mercado y Consultoría del Grupo i, Miguel Pinto, insistió durante la presentación del informe en que "los precios de la vivienda no van a bajar". Sin embargo, los datos aportados por el estudio auguran una caída real de precios al estimar que éstos crecerán por debajo del IPC al término de este año.
Concretamente, el estudio espera que el precio de la vivienda se sitúe a finales de 2008 entre los 2.087 euros por metro cuadrado y los 2.215 euros por metro cuadrado, lo que supondrá un incremento interanual del 1,6%. Además, asegura que los precios de la vivienda de segunda mano y vacacional bajarán.
Con todo, desde la consultora sostienen que siguen dándose factores de necesidad de viviendas que aseguran que éstas se seguirán vendiendo, como la creación de hogares unipersonales por el descenso de la tasa de nupcialidad y el incremento de los divorcios y las separaciones.
Refugios de los promotores
En esta situación, los promotores tendrán que adaptarse a una demanda de la que han salido los compradores de reposición, los inversores y los de vivienda vacacional, y en la que las rentas media y bajas, que adquieren inmuebles únicamente por necesidad, están a la espera de bajadas de precios, provocando ya un incremento brusco de los ritmos de venta de hasta un 55%.
En esta situación, el Consejero Delegado del Grupo i, Ignacio Pindado, no pudo ser más claro: "Es la hora de la vivienda protegida y el alquiler y de un producto para las rentas que que han sido expulsadas del mercado".
La tendencia de iniciación así lo apunta. El descenso en los ritmos de construcción de vivienda nueva --un 16,7% menos en el primer semestre de 2007-- han colocado el parque de vivienda en los 24.446.080 en 2007, con un incremento del 2,5% respecto a 2006, el menor ritmo de crecimiento desde 2003.
En este contexto, "la vivienda de protección está llamada a tomar la iniciativa", más aún, destaca Pindado, cuando los organismos públicos están agilizando los trámites necesarios y dando salida a más suelo público para construir VPO. Con todo, la iniciación de VPO en el primer semestre de 2007 cayó un 16,6% respecto a los seis meses anteriores.
Por otro lado, el estudio destaca que, si el peso de la vivienda en propiedad es actualmente del 85% frente a un 15% del alquiler, estas ratios serán del 70% y 30%, respectivamente, en los próximos años. Esta situación favorecerá, además, una mayor movilidad laboral.
Más soluciones
Sin embargo, el Grupo i considera que estos nuevos nichos de mercado no serán suficientes para que los promotores puedan hacer frente a la coyuntura que se avecina y en la que muchos tendrán que vender activos de suelo para compensar el bajo ritmo de ventas, incluso a un menor precio que el de adquisición, reduciendo así su valor como empresa.
Además, se producirá una salida del mercado de los agentes con menor capacidad financiera y se producirá un "cese o disminución importante" de la actividad en las empresas auxiliares a la promoción como constructoras, oficios, proveedores de construcción, etc.
En esta situación, Grupo i apuesta por nuevos planes presupuestarios para fomentar la construcción de infraestructuras que cubran "el vacío" del mercado residencial y por afrontar medidas fiscales para garantizar una mayor liquidez de los compradores.
Además, pese a que auguran una recuperación de la confianza en los mercados financieros en un plazo aproximado de tres meses, considera "imprescindible" que el sector realice un análisis más exhaustivo de las rentabilidades.
Por otro lado, la consultora apuesta por diversificar la actividad promotora hacia nuevos productos como viviendas de menor superficie y con zonas comunes compartidas, el desarrollo de suelos dotados de buenas comunicaciones en zonas exteriores, productos orientados a los inmigrantes o viviendas con propiedad compartida y en alquiler con opción a compra.
No se habla de crisis
Con todo, Pindado quiso dejar claro que, a la vista de los indicadores macroeconómicos, "no hay motivos para hablar de crisis general de la economía".
Así, el IPC alcanzará el 4,4% en el primer trimestre de este año, pero descenderá paulatinamente a lo largo del ejercicio; el PIB seguirá creciendo por encima del 2%, la tasa de morosidad se mantendrá por debajo del 1% y la Seguridad Social seguirá ofreciendo cifras récord.
Además, se prevé un estabilización de la inversión directa en inmuebles del extranjero en España, hasta estabilizarse en torno a los 5.000 millones de euros en 2008, eso sí, con menor presencia de inversores en el área vacacional.
De cara a las familias, el Grupo i espera que el Banco Central Europeo (BCE) baje los tipos de interés a lo largo del primer semestre de 2008.- (EP)
